物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议

1、20省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。

2、（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

3、3（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

4、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷二审民事判决书 浙江省嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1406号

5、2 本合同在履行中，除双方协商同意外，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得将各自的权利义务转让给第三方；任何一方未经另一方书面同意认可的转让行为，均属无效；

6、2除去物业公共服务费，停车服务费是物业服务企业因提供了一定的服务而向部分业主或者说车位使用人收取的另一项费用。停车服务费与物业公共服务费不同，物业公共服务费是肯定存在的，但停车服务费却并不必然存在，有的情况下可以收，有的情况下不能收，有的物业公司收取，有的不收。

7、（一）标准要求

8、2指明法律解决途径，表明物业企业可协助提供信息、证据。——你能怎么做，我还能帮忙

9、2（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；

10、3（六）物业2万元；

11、绿化养护管理

12、（六）收费程序不规范：电话催费、上门催费无记录、书面催费不留照片，更无业主反映问题的落实-解决-回复机制。

13、30签订物业服务合同之后想要通过法律途径使物业公司返还其收取的高于政府指导价部分的物业费是非常困难的，花费的时间、金钱成本也很高，因此一定要把功夫用到事前。在审查一份物业服务合同时，就要提前关注合同约定的物业费收费标准，并与当地的政府指导价及周边同类物业的物业费作比较，如果认为收费合理，那么可以签署；如果认为收费不合理，比如超过了政府指导价，那么可以建议业主或业主委员会与物业公司进行协商，要求物业公司做出合理解释或者降低物业费收费标准，如果物业公司既不能作出合理解释又不降低物业费收费标准的，那么可以建议业主慎重购买相关物业或者向当地价格主管部门及房地产主管部门举报或者建议业主大会解聘该物业公司。

14、2（十）协助乙方开展社区文化活动和便民服务工作；

15、2（六）维护小区公共秩序、管理小区交通与车辆停放；

16、在合同没有明确约定的情况下，少数观点认为《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

17、（七）业主委员会的成立与备案：业主委员会无人牵头成立，或成立后备案无门。

18、法院驳回业主诉求的理由主要有：

19、黄晓波、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院（2017）浙民申1704号

20、第五条 双方的权利义务

21、普通住宅前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

22、2(1) 按照国家水电管理部门的收费标准0.52元收取，水费每方按5元收取，包含在物业费内

23、2业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间超过半年的，按正常标准的____%收取。（《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。）

24、2业主委员会成立的牵头和备案

物业服务合同纠纷中的常见问题与解决建议第2篇

25、20座落位置：西峰区安定东路 ； 踏雪诗词 taxue.net

26、（二）秉承“收费与服务质量兼顾，以服务质量为先”的处理原则。

27、（四）物业管理区域绿地养护费用；

28、2物业服务收费是一个比较复杂的问题，既有相关的法律、法规、规章进行约束，实践中每个物业管理区域又有自身的收费特点。一般来说物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费、电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费。其实严格来讲只有物业公共服务费、停车服务费为物业服务企业提供相应的物业管理服务而收取的费用，而电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费物业服务企业往往只是负责代收，最终支付给电梯、二次供水设备的维护、检测单位、供水公司、供电公司，但是在实务中，各种费用的界限往往并不清晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，代收的费用与物业服务合同的履行密切相关，所以在这里一并作为物业服务收费进行讨论。

29、停车场的公共环境清洁卫生；

30、2 合同期满，本合同自然终止。如乙方需要续订合同，应提前三个月与甲方重新商议，并订立新的物业管理服务合同，在同等条件下，乙方享有优先权。如果乙方不愿续订合同，应当在合同期满后继续开展正常的物业服务工作，直至服务到新的物业公司接替进驻之日，以确保本小区全体业主的生产、生活秩序不受影响。

31、2我们看一下《中华人民共和国价格法》第二十条：

32、2（1）建筑共用部位进行日常管理和维修养护，确保美观、整洁、安全、耐用；

33、2公用设施、设备的维修养护管理

34、（二）第三方侵权

35、物业管理区域清洁卫生费用;

36、乙方提供服务的受益人为幸沁聚缘

37、2 物业费的主要用途

38、2在业委会的监督下，乙方每年至少向全体业主征询议程对物业管理服务的意见和建议，并针对合理化意见和建议提出改进措施，不断提高管理服务水平。

39、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷一审民事判决书 浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初236号

40、2物业服务收费

41、合同中有关于物业服务收费的约定可以说是合同的重中之重，因为几乎所有的物业服务纠纷最终都会反映到物业费上，无非是哪些费用该交、哪些费用不该交；物业费过高；物业服务不达标应当降低物业收费标准等等。

42、建筑面积： 64682㎡ 。

43、因此，双方可以直接在合同中约定物业服务标准按照《XX省物业管理服务质量规范》规定的____级标准执行，也可以分别约定秩序维护按___级标准、保洁按___级标准、绿化按___级标准等。在笼统的约定服务等级的基础上，双方可以就相关服务事宜做出更为细致的约定，比如服务质量规范中未包含的服务要求、双方约定比规范中的服务要求更高的要求、对重要的服务要求进行重申等，并约定相关服务要求与规范中的标准之间有冲突的，以要求较高者为准。

44、（三）接受甲方对物业服务管理过程中财务账目的监督，并向甲方报告工作；

45、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

46、可见争议之大，所以在合同中明确约定是最简便、最稳妥的方法。双方应在物业服务合同中明确约定物业公共服务费中是否包含电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费，上述相关费用是否需要另行收取，如果需要另行收取，应明确约定收取的方式，可以直接约定每月每户固定收取多少钱，也可以约定由物业服务企业定期公示水电能耗、水电费总额和维护检测费用，由业主按照房屋建筑面积、自家水电用量或楼层高度（比如一楼业主因为较少使用电梯，应当承担较少的电梯运行费）等进行合理分摊（最好能列明分摊的计算公式）。

47、主要就是双方的一些权利义务的细化和强调、违约责任（主要是物业公司服务不达标时的违约责任、业主拖欠物业费时的违约责任、因物业公司原因给业主或第三人造成损失时的违约责任）、通知送达、管辖、合同期限等，没有特别之处，所以不再赘述。

48、小区内公共秩序的维护管理

49、(3无偿管理。

50、（四）加强法律释明，划明物业服务边界，出示具体法律规定和案例，指明问题责任人和解决的法律途径，并以通俗、生动、接地气的语言和比喻向业主释法说理。常用的比喻方法：物业企业和开发商，好似两兄弟各有营生，一家是一家的买卖，也好似衣服的裁缝和洗衣人，各有其责。物业企业服务范围，好似保姆月嫂对主家的责任。

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